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懷柔區國有土地上非住宅房屋估價指導辦法(草案)面向社會各界廣泛征求意見
來源:區住建委 作者: 發布時間:2019年09月10日
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塔什干棉农vs波斯波利斯直播 www.hkiwfy.com.cn   為規范我區國有土地上房屋征收工作,我委擬定了《懷柔區國有土地上非住宅房屋估價指導辦法草案》。現將《懷柔區國有土地上非住宅房屋估價指導辦法》面向社會各界廣泛征求意見,征求時間為2019年9月10日至9月30日,望社會各界人士積極參與,為懷柔區經濟社會發展獻言獻策。

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  附件:懷柔區國有土地上非住宅房屋估價指導辦法(草案)面向社會各界廣泛征求意見.docx

  北京市懷柔區住房和城鄉建設委員會

  2019年9月10日

附件

  懷柔區國有土地上非住宅房屋估價指導辦法

  第一章 總則

  第一條  為規范懷柔區國有土地上非住宅房屋估價工作,統一工作程序與標準,維護當事人合法權益,保證估價結果客觀公平,根據相關法律法規,結合懷柔區實際情況,就非住宅房屋估價,制定本辦法。

  第二條  本辦法適用于懷柔區國有土地上非住宅房屋價值評估。

  第三條  北京市懷柔區人民政府房屋征收辦公室(以下簡稱區房屋征收辦)負責懷柔區國有土地上非住宅房屋估價監督、管理事務;北京市懷柔區住房和城鄉建設委員會(以下簡稱區住房城鄉建設委)與北京市規劃和國土資源管理委員會懷柔分局配合落實非住宅房屋(含土地)情況的調查、核實、確權、用途確認等工作。

  第四條  房地產價格評估機構的選擇按照有關法規規定執行。

  房地產價格評估機構應該依法注冊、北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱市住房城鄉建設委)備案、具有非住宅房屋估價能力。

  委托人必須向受托的房地產價格評估機構出具委托書,或與其簽訂委托合同。

  第五條  同一項目由兩家及以上房地產價格評估機構共同承擔評估任務的,委托人應當指定一家為牽頭單位,負責就估價對象、價值時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等統一標準。

  第六條  房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展非住宅房屋估價工作,并對出具的評估結果意見負責。任何單位和個人不得干預房地產價格評估機構獨立評估活動。房地產價格評估機構與當事人有利害關系的,應當回避。

  第七條  房地產價格評估機構應當指派與非住宅房屋估價項目工作量相適應的評估人員開展評估工作,包括房地產估價師2名。

  房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋評估業務。

  第二章 情況認定

  第八條  項目實施單位應當對項目用地范圍內非住宅房屋情況進行調查,明確估價對象。全面、客觀、真實的反映估價對象的實際情況,不得遺漏、虛構。

  已經登記的房屋(含土地),其性質、用途、面積,一般以房屋(含土地)權屬證書和房屋(含土地)登記簿的記載為準;房屋(含土地)權屬證書與房屋(含土地)登記簿的記載不一致的,除有證據證明房屋(含土地)登記簿確有錯誤外,以房屋(含土地)登記簿為準。

  未經登記的房屋,依據區住房城鄉建設委與北京市規劃和國土資源管理委員會懷柔分局的認定、處理結果為準。

  第九條  非住宅房屋所有權人,應該如實提供房屋(含土地)權屬證明,包括且不限于證件、文件、圖表、圖片,以及非住宅使用或經營效益證明資料。非住宅房屋所有權人對提供資料的真實性與合法性負責。

  第十條  項目實施單位在估價前必須對項目用地范圍內的房屋(含土地)進行勘查;包括位置、面積、權屬、四至、用途,經營狀況等內容。

  受托審計單位與房地產價格評估機構參與調查并填寫調查表、拍攝反映估價對象內外部情況照片等。

  第三章 技術路線

  第十一條  非住宅房屋價值時點為項目實施公告之日;無項目實施公告的以查勘之日為準。用于產權調換房屋的價值時點應當與非住宅房屋的價值時點一致。

  第十二條  非住宅房屋價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素。非住宅房屋價值類型為房地產市場價格。

  第十三條  非住宅房屋所有權人不配合實地查勘的,項目實施單位可組織房地產價格評估機構預估。最后以區住房城鄉建設委與北京市規劃和國土資源管理委員會懷柔分局對房屋(含土地)認定、處理結果為依據,調整、確認估價結果。

  第十四條  實地查勘記錄應由房屋所有權人及勘察相關單位簽字或蓋章確認;房屋所有權人拒絕簽字或者蓋章的,由項目實施單位、查勘人員簽字說明,不影響估價依據使用。

  第十五條  非住宅房屋價值評估時,估價機構可依據房地產估價規范規定的估價方法(比較法、收益法、成本法),選用其中一種或者多種方法,對非住宅房屋價值進行評估。

  估價房屋的類似房地產有交易的,應當優先選用比較法評估;

  估價房屋的類似房地產有經濟收益的,應當選用收益法評估;

  估價房屋是在建工程的,應當選用假設開發法評估。

  可以同時選用兩種以上評估方法評估的,應當選用兩種以上評估方法評估,并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后,合理確定評估結果。

  第十六條  非住宅房屋重置成新價參照《北京市房屋重置成新價評估技術標準》(北估秘〔2016〕001號)執行。

  第十七條  成片非住宅房屋,按照《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》(京建法〔2016〕19號)規定,采用對非住宅標準房屋市場價格進行修正的評估路徑估價。

  技術路線公式為:

  非住宅房屋價值=(非住宅標準房屋市場價值-非住宅標準房屋重置成新價+非住宅房屋重置成新價)×因素修正×非住宅房屋建筑面積。

  第十八條: 非住宅標準房屋是指征收拆遷項目范圍內成片非住宅具有代表性的房屋,按用途分為商業、辦公、工業等類型。

  非住宅標準房屋的選定,應該綜合考慮所在區域環境條件、用途、建筑結構、房屋樣式、臨街情況、層高、容積率、建成時間等。

  如果項目區域范圍較大或呈帶狀分布,應該按照非住宅房屋權屬區域與用途分組,每組分別選定標準房屋。

  商業用途標準房屋應在連片區域商業用途房屋中選定;

  辦公用途標準房屋應在連片區域辦公用途房屋中選定;

  工業用途標準房屋應在連片區域工業用途房屋中選定。

  第十九條  非住宅標準房屋價格評估,可采用比較法、收益法、成本法等方法進行評估。

  非住宅房屋價值影響因素依照《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》(京建法〔2016〕19號)中《成片非住宅容積率修正系數參考表》與《成片非住宅樓層和臨街狀況修正系數參考表》執行。

  非住宅標準房屋重置成新價,也依據《北京市房屋重置成新價評估技術標準》(北估秘〔2016〕001號),結合估價對象實際情況估算。

  第四章 評估報告與異議復核

  第二十條  非住宅房屋估價報告必須按照《房地產估價規范》(GB/T50291-2015)規定的標準編寫;估價結果報告送委托方,估價技術報告為估價機構內存備案、供行業管理質量檢查與政府部門監督、審查使用。

  第二十一條  成片非住宅房屋采用標準房屋路徑估算具體非住宅房屋價值時,要求對成片房屋內每個權屬單位和個人的非住宅房屋分別調查、測算、并給出估價結果,匯總或累計得出項目估價結果。形成項目《非住宅房屋估價整體報告》與分權屬單位或個人報告(即分戶報告)。整體報告按照《房地產估價規范》(GB/T50291-2015)規定的標準編寫,分權屬單位或個人報告按照《房地產估價規范》(GB/T50291-2015)中估價結果報告的簡約樣式編寫(分戶報告),分戶查勘照片與權屬資料附件統一歸總附錄到整體報告中。

  第二十二條  成片非住宅標準房屋估價報告,按照房地產估價規范編制。具體可分為《商業用途標準房屋估價報告》《辦公用途標準房屋估價報告》《工業用途標準房屋估價報告》。同時要求根據標準房屋使用情況,區分用途編制、出具依用途區分權屬單位和個人估價結果報告(分戶報告),匯總形成《商業用途房屋整體估價報告》《辦公用途房屋整體估價報》《工業用途房屋整體估價報告》。最后匯總編制并出具《非住宅項目整體估價報告》。

  第二十三條  依用途區分權屬單位和個人的初步評估結果,項目實施單位應征求非住宅房屋所有權人意見,并將分戶(單位或個人)非住宅房屋的初步評估結果在現場公示。

  第二十四條  分戶(單位或個人)初步評估結果公示期滿后,房地產價格評估機構應當向項目委托人提供委托評估范圍內被評估房屋的整體評估報告和分戶(單位或個人)評估報告。并由委托人向房屋所有人轉交分戶(單位或個人)評估報告。

  第二十五條  整體評估報告和分戶(單位或個人)評估報告應當由負責非住宅房屋評估項目的兩名房地產估價師簽字,并加蓋估價機構公章。

  第二十六條  實施項目房屋評估業務完成后,房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

  第二十七條  委托人、非住宅房屋所有權人對估價結果有異議的,可以在收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構申請復核。

  第二十八條 申請復核的,應當向原房地產價格評估機構提出書面復核申請,并指出評估報告存在的問題。

  第二十九條  原房地產價格評估機構應當自收到書面復核申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后,改變原評估結果的,應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的,應當書面告知復核申請人。

  第三十條  委托人、非住宅房屋所有權人對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的,可以在收到復核結果之日起10日內,向北京市房地產價格評估專家委員會申請鑒定,按鑒定結果補償。

  第三十一條 非住宅房屋估價鑒定過程中,房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求,就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被估價房屋進行實地查勘和調查的,有關單位和個人應當協助。

  第三十二條  因房屋評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被評估房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的,房地產管理部門及其他相關部門要提供便利。

  第三十三條 非住宅房屋估價的鑒定費用由申請鑒定人承擔。但鑒定改變原評估結果的,鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。

  第五章 其他估價情況

  第三十四條  非住宅房屋設備、裝修及附屬物價值,應該單獨評估測算,既可以出具獨立報告,也可以隨非住宅房屋價值一起出具報告。其評估,依據《北京市房屋重置成新價評估技術標準》(北估秘〔2016〕001號)進行測算,也可根據市場實際情況比較估價。

  第三十五條  企業生產使用的儀器設備,根據儀器設備使用情況與儀器設備購置資料結合市場詢價評估其重置成新價??苫指詞褂蒙璞?,評估價格為拆卸費、包裝運輸費、安裝調試費等;不可恢復使用設備,評估價格為設備殘值。

  第三十六條  非住宅房屋停產停業損失費,由實施單位和房屋所有權人按照該房屋此前的效益、停產停業期限等因素協商確定;協商不成的,由房地產價格評估機構參照《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》(京建法〔2011〕18號)評估確定。

  第三十七條  針對整體非住宅房屋中的部分房屋和土地進行房地產估價時,應將要評估的部分房屋和土地與整體項目綜合考慮,結合部分房屋和土地的實際狀態情況(有無房屋面積),單獨進行整體分割評估,或者整體房地產項目價值減損評估。

  第三十八條  非住宅房屋容積率小于1時,采用成本法評估,可以采用房地分開估價路徑。土地重置價值可以采用比較法、成本法、基準地價修正法進行測算。其中,成本法概念要與《房地產估價規范》(GB/T50291-2015)內涵相適應。

  第三十九條  當非住宅房屋發生登記用途、實際用途不一致情況時,原則上以登記用途為準。房屋所有權人堅持按實際用途補償時,需要舉證實際用途事實資料和理由,經區住房城鄉建設委與北京市規劃和國土資源管理委員會懷柔分局審核,確認處理后,方可采用實際用途評估其價值。

  第四十條  只進行房屋登記或土地登記的,依據登記用途進行評估。

  第四十一條  同一宗地內非住宅房屋用途不同,土地登記但未房屋登記的,按照房地一致原則,采用土地用途進行估價;有房屋登記的,依照房屋登記用途分割評估;同時需要考慮已登記房屋用途與土地用途不一致情況下的房地分估處置。

  非住宅用途土地,不得有住宅用途房屋。

  第四十二條  非住宅房屋未登記用途,有房屋建設、國土、規劃審批手續的,依據審批資料確定;沒有審批或審批手續及資料不完整的,報經區住房城鄉建設委與北京市規劃和國土資源管理委員會懷柔分局,確認權屬、面積、用途或執法處理后,依據處理結果評估。

  第四十三條  非住宅房屋用途識別,以《城鄉規劃用地分類標準》(北京市地方標準編號:DB11/996-2013)為據。

  第四十四條  本辦法由區房屋征收辦解釋。

附表1.非住宅房屋容積率修正系數表

容積率

修正系數

容積率

修正系數

<0.1

6.00

1.0

1.00

0.1

6.00

2.0

0.95

0.2

3.22

3.0

0.91

0.3

2.30

4.0

0.87

0.4

1.83

5.0

0.82

0.5

1.56

6.0

0.78

0.6

1.37

7.0

0.73

0.7

1.24

8.0

0.69

0.8

1.14

9.0

0.64

0.9

1.06

10.0

0.60

附表2.非住宅房屋樓層和臨街狀況修正系數參考表

樓層因素

臨街狀況因素

樓層

商業

辦公

工業

情況

商業

辦公

工業

地下

-30%

-30%

--

臨主路

0%

0%

0%

半地下

-15%

-15%

-10%

臨支路

-15%

-5%

-3%

1

0%

0%

0%

不臨街

-30%

-10%

-6%

2

-15%

0%

0%

3及以上

-20%

0%

0%

  注:1、非住宅房屋雙面(及以上)臨街,以臨街等級高者為準,并上浮2%;

  2、不考慮朝向因素。

責任編輯:吳英琦
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